TIPS HARTANAH : POSITIVE atau NEGATIVE GEARING?

Kalau anda berminat nak memiliki hartanah sendiri atau untuk pelaburan, ada beberapa perkara atau terminologi2 yang anda kena tahu. Kalau tak expert sangat tak pe, tapi kena tahu...

So, ini saya kongsikan artikel dari blog hartanah popular di Malaysia iaitu www.gilahartanah.com. 

------------------------------------------------------------------------------------

Banyak terma dalam hartanah yang seorang pelabur kena ambil tahu.

Dan ilmu seperti ini, akan memudahkan korang uruskan pelaburan hartanah dengan mantap.

Mungkin ramai yang belum tahu maksud positive dan negative gearing. Pasti korang pernah berdepan dengan terma ini dan bertanya :

“APA BENDA PULAK NI?”

Buat korang ada soalan ini dalam minda, jemput hadamkan perkongsian Tok hari ni. Tok dapat ilmu awesome ni dekat blog OnProperty.

Perkara yang pengaruh aliran tunai berterusan

Kalau ikutkan, ada banyak pro and cons (kelebihan dan kekurangan) bila kita melabur dalam hartanah.

Tapi sebelum apa pun, wajib kita ambil tahu dan fahamkan terma dan definisi yang berkaitan dalam pelaburan hartanah.

Sebab apa? Perkara ini akan mempengaruhi aliran tunai berterusan, yang dijana melalui pelaburan hartanah yang korang buat.

Positive gearing? Apa benda tu?

Ini maksud positive gearing yang Tok dapat dengan bantuan pakcik Google :

“POSITIVE GEARING BERLAKU APABILA PENDAPATAN KASAR YANG DIJANA OLEH PELABURAN ADALAH LEBIH, BERBANDING KOS MEMILIKI DAN MENGURUSKAN PELABURAN. INI TERMASUK FAEDAH YANG DIKENAKAN KE ATAS PINJAMAN”

“PELABURAN YANG MENJANA ALIRAN TUNAI POSITIF SEBELUM DAN SELEPAS CUKAI JUGA DIAMBIL KIRA”

Susah nak faham penjelasan kat atas ni?

Jangan bimbang, Tok sediakan sekali penjelasan yang korang pasti mudah hadam.

Dan macam biasa, Tok akan bagi dalam bentuk contoh.

Katakan, korang ada beli sebiji rumah (tak kisah la berapa harga pun). Dan setiap bulan, rumah tu boleh jana pendapatan sewa sebanyak RM1,300.

Dan setiap bulan jugak, korang kena bayar RM1,100 untuk setiap kos rumah yang ada.

Antara kos yang wajib ambil kira termasuk seperti ansuran bulanan, maintenance cost, dan lain-lain yang berkaitan.

Setiap akhir bulan, korang akan dapat lebihan RM200 (ini jumlah sebelum ditolak dengan cukai).

“SEBAB RUMAH TU JANA LEBIHAN TUNAI (SEBELUM DAN SELEPAS CUKAI), RUMAH TU BOLEH DIKIRA SEBAGAI POSITIVE GEARING”

Negative gearing? Apa bezanya dengan positive gearing?

Ini pulak maksud positive gearing yang Tok dapat dengan bantuan pakcik Google :

“NEGATIVE GEARING ADALAH BENTUK LEVERAGE KEWANGAN, DI MANA SEORANG PELABUR MEMINJAM DUIT UNTUK MELABUR, TAPI PENDAPATAN KASAR YANG DIJANA DENGAN PELABURAN ITU ADALAH KURANG BERBANDING KOS UNTUK MEMILIKI DAN MENGURUSKAN PELABURAN, TERMASUK FAEDAH YANG DICAJ KEPADA PINJAMAN YANG DIBUAT.”

“PELABURAN YANG TERGOLONG SEBAGAI NEGATIVE GEARING ADALAH PELABURAN YANG MEMPUNYAI ALIRAN TUNAI NEGATIF.”

Penjelasan negative gearing yang anda mudah hadam

Susah nak faham penjelasan kat atas ni? Tok gunakan pendekatan yang sama seperti kat bahagian positive gearing tadi. Senang korang nak faham.

Katakan, korang beli sebiji rumah (tak kira la berapa harga rumah tu).

Dan setiap bulan, rumah tu boleh menjana RM1,300 untuk pendapatan sewa (sama seperti contoh sebelum ini).

Cuma bezanya, korang perlu jelaskan kos rumah yang terlibat (seperti ansuran bulanan, maintenance cost, dan sebagainya) sebanyak RM1,500.

Dalam kes ni, setiap bulan, korang akan rugi sebanyak RM200. Bermakna, korang kena cari sumber lain untuk jelaskan RM200 (biasanya, gaji korang yang akan jadi mangsa) untuk bayar kos ini.

Dengan menganggap takde sebarang susut nilai (depreciation) yang berlaku sebelum cukai, korang akan rugi sebanyak RM200.

Dan kalau kira lepas cukai, korang mungkin akan rugi sebanyak RM100 atau lebih (bergantung kat kadar cukai yang korang kena bayar).

“SEBAB RUMAH TU ‘MEMAKAN’ DUIT KORANG SEBELUM DAN SELEPAS CUKAI, IA DIANGGAP SEBAGAI NEGATIVE GEARING”

Apa kelebihan dan kekurangan positive dan negative gearing?

Untuk penjelasan ini, Tok gunakan pendekatan yang simple je. Tok senaraikan semua kelebihan dan kekurangan positive gearing seperti kat bawah ni :

Kelebihan postive gearing

• Boleh dapat duit untung sewa yang lebih banyak berbanding kos yang wajib dibayar (seperti ansuran bulanan, maintenance cost, dan sebagainya),
• Rumah yang dibeli pada bawah nilai pasaran (below market value) dengan potensi pengubahsuaian (renovation), dan faedah susut nilai daripada peningkatan modal (capital appreciation),
• Rumah baru dengan faedah cukai yang tinggi akan dapat mencapai positive gearing,
• Korang boleh meminjam dengan lebih banyak sebab jumlah pendapatan yang korang dapat adalah tinggi,
• Rumah dengan positive gearing juga boleh menjana capital appreciation yang baik,
• Aliran tunai lebihan boleh digunakan sama ada untuk membayar prinsipal, atau disimpan dalam akaun offset yang mengurangkan pembayaran balik faedah,
• Berupaya meningkatkan kapasiti menyimpan sebab pendapatan boleh guna (disposable income) yang tinggi,
• Ada pendapatan pasif untuk satu jangka masa yang panjang.

Kekurangan postive gearing

• Dengan pendapatan yang tinggi, bermakna korang kena bayar cukai yang lebih tinggi,
• Biasanya, rumah positive gearing akan menjadi ‘positif’ sebab faedah susut nilai dan pelbagai kelebihan cukai yang ada,
• Ciri-ciri rumah positive gearing boleh didapati berhampiran bandar, tapi biasanya dirujuk sebagai kawasan serantau (regional areas). Yang sebahagian besarnya, bergantung kat sesebuah industri tertentu. Ini akan menjadikan tahap pertumbuhan modal (capital appreciation) yang lebih rendah untuk jangka masa panjang,
• Susah bank nak bagi pinjaman untuk beli rumah di lokasi luar bandar atas sebab risiko yang lebih tinggi. Sebab tu, korang kena bayar deposit yang lebih besar untuk membiayai pelaburan,
• Korang mungkin dapat penyewa yang bermasalah disebabkan faktor sosio-ekonomi seperti jenayah atau pengangguran.

Kelebihan negative gearing

• Menawarkan kelebihan cukai segera apabila kerugian tunai dimbangi dengan sumber lain, dan ini akan mengurangkan pendapatan bercukai korang,
• Secara umum, dianggap mempunyai potensi yang lebih besar untuk keuntungan modal jangka masa panjang,
• Mula-mula je negative gearing. Dalam masa 2 atau 3 tahun akan datang, akan menjana aliran tunai positif sebab kadar sewa akan meningkat,
• Maksimumkan pinjaman untuk membiayai pelaburan dan juga pelaburan seterusnya pada masa akan datang,
• Kalau rumah tu tergolong sebagai negative geared, ia lebih cenderung untuk disewakan lebih murah kepada penyewa,
• Negative gearing juga memudahkan pelabur (yang ada pendapatan tinggi) untuk mengumpul portfolio hartanah.

Kekurangan negative gearing

• Kalau takde pendapatan yang tinggi, susah untuk korang hold beberapa hartanah dalam satu masa,
• Korang akan hold aset yang nilainya semakin berkurangan, sebab perbelanjaan korang lebih besar berbanding aliran tunai masuk,
• Biasanya korang akan ambil masa beberapa tahun untuk meningkatkan kadar sewa supaya ia berubah menjadi neutral atau positive gearing,
• Korang bergantung kat peningkatan nilai hartanah berbanding perbelanjaan. Kalau tak, korang takkan dapat pulangan yang positif,
• Negative gearing boleh berikan tekanan kepada pelabur untuk memenuhi pembayaran balik (repayment).

—

Dengan ilmu ni, korang boleh nilai prestasi pelaburan hartanah yang baik. Data macam ni akan bantu korang buat keputusan kritikal, seperti menjual atau membeli.

Apa pun, pastikan korang fahamkan mengikut point-of-view pelaburan. Dan kalau tak yakin, boleh tanya pelabur yang lebih berpengalaman.

Jadi, masa satu situasi korang? Positive atau negative gearing?

Sumber asal : www.gilahartanah.com

Sekian...Sekiranya anda ada pertanyaan mengenai kewangan dan hartanah, boleh hubungi saya di 019-323 2121 atau like dan follow fb page saya di www.fb.com/abdazizriadi

TIPS HARTANAH : Nak beli RUMAH SUBSALE PERTAMA Tapi tak tahu cara? Baca ni.

RUMAH SUBSALE PERTAMA. MACAM MANA NAK BELI?

As salam semua pembaca yang budiman. Dah masuk 2018 dah, kalau anda masih tercari2 cara nak beli rumah pertama subsale (Rumah Siap yang dijual oleh pemilik pertama atau pemilik semasa)...tapi tak tahu macam mana nak mula?..Boleh baca artikel di bawah nie.


Sumber asal : www.gilahartanah.com http://bit.ly/2DbYYdj

----------------------------------------------------------------------

Ini dah jadi impian semua orang. Siapa yang tak nak ada rumah paling kurang sebiji, kan?

Kalau bukan untuk tujuan pelaburan pun, boleh kita guna sebagai tempat berteduh bersama keluarga tercinta.

Tapi semua ini, boleh jadi mustahil kalau kita tak buat apa yang patut.

Dan bukan sikit. Ada banyak benda yang kita kena sediakan supaya impian murni ini tercapai. Kalau nak senang, wajib kita bermula dari sekarang.

Nak tahu cara beli rumah pertama? Jemput hadamkan perkongsian ilmu sempoi Tuan Amir Syahir ni laju-laju. Semoga berjaya, Tok doakan.

Tak pernah terlambat untuk beli rumah pertama?
Tahun 2018 dah pun tiba. Ada anak muda sudah merancang untuk membeli rumah. Ini perkara bagus. Niat dah ada, ilmu pun kena cari. Takde istilah terlambat, yang penting berusaha.

Nak membeli rumah, perlukan persediaan yang rapi.

Jangan terus nak mohon pembiayaan perumahan tanpa baiki profil kewangan. Ambil masa untuk korang baiki profil kewangan terlebih dulu.

Piih 10 hartanah terbaik, shortlist 5 paling bagus, dan beli satu atau dua yang terbaik dan menguntungkan. Dan pastikan kena dengan gaji korang.

Antara serba sedikit korang boleh bermula dengan memburu rumah subsale dengan cara :

#1 : Kukuhkan kewangan bermula sekarang

Kau harus mempunyai kekuatan kewangan yang kukuh. Buat tabung kecemasan dalam 3 hingga 6 bulan gaji dan disimpan dalam ASB atau Tabung Haji.

Ini supaya boleh generate dividen juga. Biar ada simpanan sedikit sebanyak. Baru la bank percaya korang mampu bayar ansuran bulanan rumah nanti.

#2 : ‘Ini’ penentu anda layak dapat pinjaman atau tak?

Mula-mula kena tahu korang layak ke tak buat pembiayaan perumahan. Mana tahu, ada hutang yang korang lupa nak bayar. Atau ada PTPTN sangkut ke.

Lepas tu berapa jumlah pembiayaan korang boleh dapat. Semua ni bergantung pada DSR (Debt Service Ratio) dan skor kredit individu.

Macam mana nak kira DSR?

Katakan, gaji bersih korang dalam RM2,000. Dan korang pulak ada komitmen seperti berikut :

Kereta : RM550
Pinjaman peribadi : RM200
Ansuran rumah (yang nak dibeli) : RM610
Jumlah komitmen : RM1,360
Kira DSR korang guna formula ni :

“DSR = JUMLAH KOMITMEN + ANSURAN RUMAH YANG NAK DIBELI / PENDAPATAN X 100%”

Jadi :

RM1,360 / RM2,000 X 100% =
68%
Biasanya gaji bawah RM3,000 ni, DSR kena bawah 60%. Jadi, korang kena tambah pendapatan sikit ataupun kurangkan komitmen hutang. Kena cuba cari rumah ansuran bawah RM610 tu.

Nota : Ansuran rumah nak beli boleh cek guna aplikasi iMoney dekat Google Play Store.

#3 : Belajar dan terus belajar

Setiap hari, buka Mudah.my, PropertyGuru. Mula berkawan dengan REN (Real Estate Negotiator). Berguru dengan orang berpengalaman dan orang positif yang minat pelaburan hartanah.

#4 : Simpan 10% atau 15%?

Kena pastikan korang ada 10% deposit. Nak lagi senang, kena ada 15% daripada harga rumah nak beli. Sebab ada legal fees kena bayar semua. Jadi menyimpan la bermula dari sekarang ya.

#5 : Kasi rekod CCRIS cun-melecun

Jangan takut jika korang ada rekod CCRIS. Ada rekod CCRIS ni bagus. Ia sebagai dokumen sokongan kepada bank untuk membuktikan korang seorang yang bagus dalam membayar balik ansuran. Tak culas.

Yang tak bagus tu kalau korang buat pinjaman, tapi tak reti nak bayar dengan jumlah yang cukup dan pada waktu yang ditetapkan.

Bila ada nombor selain ‘0’ dalam laporan CCRIS tu, mula la korang nak menggelabah. Masa nak bayar hutang, pandai pulak buat-buat lupa.

#6 : ‘Hutang jahat,’ langsaikan cepat-cepat

Baiki rekod kewangan. Kalau korang ada tunggakan kad kredit, pembiayaan peribadi ataupun hutang yang lain, selesaikan terlebih dulu.

Ini logik bank yang korang wajib tahu. Kalau hutang sedia ada pun korang tak mampu nak bayar, macam mana nak buat hutang baru. Kan? Kan? Kan?

#7 : Masa untuk cari rumah pertama

Bila dah yakin, pergi lah memburu hartanah. Kalau masih baru, gunakan khidmat ejen hartanah. Mereka boleh membantu kau. Pergi tengok rumah yang korang nak beli.

Jangan mengada nak beli rumah atas RM500,000 masa muda-muda ni. Buat pelaburan hartanah dulu.

Beli rumah pertama – Bukan kerja mudah, tapi tak mustahil
Dah nampak laluan dia sikit-sikit? Okay, bagus. Pertamanya penting perbaiki profil kewangan dulu.

Pergi beberapa bank untuk semak berapa kelayakan pembiayaan perumahan korang. Lain bank, lain polisi dia.

Bawalah semua dokumen yang lengkap dan CCRIS sekali semasa jumpa pegawai bank yang menguruskan pembiayaan pinjaman perumahan tu.

Jika maklum balas pegawai bank tu positif, dan tahu jumlah kelayakan, baru la semangat sikit nak beli rumah. Jika negatif, kena usaha lebih kuat lagi. Tambahkan pendapatan. Cuba matikan komitmen yang tak penting.

Akhir kata. Di mana ada kemahuan, disitu ada jalan. Kah!

—

Beli rumah bukan perkara yang mustahil. Yang penting, korang kena berusaha untuk pastikan impian murni ni tercapai dalam masa terdekat.

Elakkan mengalah di tengah jalan. Kalau Tok yakin dengan korang, takkan korang tak yakin dengan diri sendiri, kan?

Sila SHARE ilmu bermanfaat ni kat kawan-kawan korang yang nak beli rumah pertama, tahun ini.

SUMBER ASAL : www.gilahartanah.com

Untuk belajar macam mana nak kukuhkan kewangan atau cari income tambahan, boleh follow fb http://www.fb.com/azizriadi atau like and follow fb page http://www.fb.com/abdazizriadi

Sekian, semoga bermanfaat.

AGENT PLANNING WORKSHOP DAN TEAM BUILDING 2018

Assalamualaikum, 

Berikut adalah maklumat mengenai program Agent Planning Workshop 2018 dan Team Building 2018.

AGENT PLANNING WORKSHOP 2018

Apa itu Agent Planning Workshop? Atau APW?

• APW merupakan aktiviti tahunan agency di Muqmeen Group dan juga kebanyakkan agensi-agensi takaful atau  insurans. Apa yang dilakukan dalam program ini adalah...setiap agent akan membuat perancangan untuk sepanjang tahun 2018 dari segi sales dan aktiviti. 

• Selain itu, agent juga akan membuat pengiraan budget 2018 (berapa perbelanjaan business dan juga personal)..berapa perbelanjaan yang diperlukan dan berapa income yang perlu ditambah. Jadi daripada budget tersebut, akan dibuat perancangan sales activity seperti berapa banyak contact number yang diperlukan, berapa banyak phone call yang perlu dibuat dan berapa banyak presentation yang perlu dicapai...

• APW 2018 akan di adakan di pejabat MG Klang, Level 1, seperti yang dinyatakan dalam poster di atas. Agent-agent yang dijemput untuk Program APW kali ini akan menerima sms.

Apa yang perlu dibawa untuk ke APW 2018 ni?

• Stationary

• Gambar2 untuk diletakkan dalam "My DREAM" Sheet dalam buku Business Success Manual (BSN).

• Berapa besar gambar nak kena bawak. Gambar tak perlu besar sebab size Sheet tu adalah size B5 (besar macam sales kit) atau sebesar size Ipad. 

• Boleh lihat video ni untuk penjelasan mengenai buku BSM (Business Success Manual)

Etika Pakaian macam mana?

• Pakaian smart casual.
• Boleh pakai seluar jeans tapi jangan jeans yang koyak2.
• Tidak dibenarkan memakai seluar pendek dan selipar. Kena pakai kasut.

Bagaimana dengan agent outstation, adakah perlu datang ke APW sekiranya dijemput?

• Untuk agent outstation Kuantan, UM Manager, Encik Azhari Sahar akan lead program APW di sana, pada hari yang sama iaitu Sabtu, 6 Jan 2018 pada pukul 9.00 am - 5.30 pm.

• Untuk agent di Seremban, anda kena hadir di Pejabat MG Klang pada tarikh APW 6 Jan 2018, 9.00am - 5.30 pm.

• Untuk agent di MG KT, kami akan buat live video di FB pada 6 Jan 2018 bermula 9.00 am - 5.30 pm (kami akan buat live untuk slot-slot tertentu) seperti briefing mengenai cara-cara nak gunakan BSM (Business Success Manual) dan Update on last year performance.

• Apa address FB group MG Klang?...kepada agent2 MG Klang yang masih belum masuk dalam closed group MG Klang...boleh request untuk masuk. Berikut adalah link untuk group FB MG Klang https://www.facebook.com/groups/mgklang/

TEAM BUILDING 2018

Apa beza APW dan Team Building?

• APW adalah program di mana agent buat planing dan strategi untuk tahun 2018. Manakala Team Building pula adalah program untuk naikkan semangat berkumpulan, bonding antara agent, menghayati common vision, common mission, common values dan common goals agency Muqmeen Group.

Apa activity yang akan dilakukan semasa Team Building?

• Untuk tahun 2018, pihak agency sudah menyusun program special untuk agent2 MG Klang untuk mengekalkan momentum high energy, and high soul and spirit.

• Antara program yang akan dilakukan adalah
• River Tubing (naik pelampung dan menyusuri sungai sepanjang 3 km)
• Camping (para peserta akan berkhemah dan berpeluang mempelajari cara-cara mendirikan khemah dan berpengalaman tidur di khemah)
• Activity berkumpulan lain (kami akan terangkan lebih lanjut pada hari pendaftaran program iaitu 13 dan 14 January 2018.
• Heart to Heart Sharing 
• Kambing Golek lunch pada 14 January 2018

• Program bermula 8.00 am 13 January 2018 hingga 3.00 pm 14 January 2018. Anda dinasihatkan untuk membawa pakaian tambahan yang mencukupi dan pakaian yang sesuai untuk activity outdoor. Sila semak itenary program untuk maklumat lanjut.

Sekiranya terdapat sebarang masalah, sila hubungi staff saya iaitu Puan Aisyah ditalian 013-397 2177.

Sekian

AAR