HARTANAH KOMERSIAL ATAU KEDIAMAN APA BEZANYA?

Assalamualaikum dan salam sejahtera. Saya nak share pasal hartanah pulak kali ni.

Zaman sekarang, kehidupan di bandar menjadi pilihan anak-anak muda atau keluarga yang baru nak up. Iaitu pasangan yang baru berkahwin, dan baru dapat sorang atau 2 orang anak.

Kebanyakkan mereka mempunyai kerjaya yang agak baik dan ada income yang agak tinggi. Jadi, bila income agak tinggi, lifestyle pun berbeza. Sebabnya, mereka sedikit sebanyak akan terpengaruh dengan orang-orang yang hidup disekeliling mereka. Suka atau tak suka, sedar atau tidak, sedikit sebanyak pasti akan terikut-ikut lifetyle atau budaya orang disekeliling kita.

Dan sekarang ada istilah di mana, tempat kerja, tempat tinggal tempat bermain berada dalam satu tempat. 

LIVE, WORK AND PLAY, ALL IN ONE PLACE

 Memang mudah kalau tempat kerja dekat dengan tempat tinggal. So, maybe tempat kerja, tempat shopping atau tempat beriadhah semua walking distance sahaja. Jimat dari segi transport dan masa perjalanan. Tapi, kesemua kemudahan ini bukan datang dengan percuma, dan bukan pula datang dengan harga yang rendah. Sudah tentu ada harga yang anda perlu bayar untuk dapatkan kemudahan seperti yang saya sebutkan kat atas ni.

Jadi, kali ni, saya nak share pasal perbezaan antara  rumah kediaman dan juga unit kediaman yang berstatus komersial. Semakin agak sukar sekarang nie nak tahu perbezaan antara unit tempat tinggal berstatus komersial (service apartment) atau unit tempat tinggal yang berstatus kediaman (apartment atau kondominium). 

Pelbagai istilah yang digunakan seperti SOHO (Small Office Home Office), SOVO (Small Office Versatile Office), SOFO (Small Office Flexible Office) dan macam-macam terma lagi.

Apa yang saya nak kongsikan adalah, terdapat perbezaan antara 2 jenis hartanah nie. Jadi sebelum anda decide untuk beli hartanah yang anda nak duduk atau invest, elok la baca apa yang saya nak kongsikan ni dulu supaya ada idea dan faham sebelum buat apa2 keputusan. 

Sebabnya, kalau main hartanah nie, salah langkah, boleh menyebabkan masalah seumur hidup, sebab game dia adalah long term. Kalau buat benda betul, boleh dapat return yang bagus sama ada cash flow atau capital appreciation.

Apa perbezaan antara Unit Hartanah Kediaman berbanding Unit Komersial?

Antaranya :

1. KADAR CUKAI PINTU (TAKSIRAN) DAN CUKAI TANAH

Kadar cukai tanah dan cukai pintu (Cukai Taksiran) berbeza antara service apartment dan juga kondo. Service apartment akan ikut kadar kormersial dan biasanya mahal 3-4 kali ganda dari unit kediaman (apartment atau condo). Jadi, kena hati-hati bila kita pilih untuk beli service apartment. Sebab tak pasal akan ada kos cukai lebih tinggi setiap tahun yang lebih dari budget kita.

Walau macam tu, ada juga pemaju yang boeh "adjust", macam mana diorang buat saya tak pasti, untuk tukarkan status service apartment jadi macam kediaman biasa dari segi perundangan. 

Tapi sebagai orang biasa, kita kena expect kena ikut jalan yang standard dari segi undang2.  

2. KADAR TARIF AIR DAN ELEKTRIK

Untuk yang ini, sekiranya anda beli unit service apartment yang gunakan kadar komersial, jangan terperanjat bila tengok bil elektrik lebih mahal dari bil elektrik unit kediaman biasa. Itu belum lagi bil air yang biasanya pemilik rumah kena bayar dengan pihak pengurusan bangunan yang dah pasti kadar dia lebih mahal, dan kalau ikut pengalaman saya, untuk bil air, ada minimum rate yang kena bayar. Guna ke tak guna, kena bayar amount banyak tu jugak.

Saya ada beberapa unit SOHO yang bil air ada minimum charges. Nasib baik ada orang sewa unit saya tu. Takde la saya kena tanggung bil air setiap bulan walau pun saya tak pakai.

 

3. PERSEKITARAN TEMPAT TINGGAL

Condominium dibina dan direka untuk memberikan privasi dan sekuriti yang bertanggungjawab untuk mengawal keluar masuk orang luar (guest) dan bukan penghuni atau penyewa dalam kawasan condo.

Lain pulak cerita untuk serviced apartment, yang bergabung dengan pusat membeli-belah dan juga kedai retail yang ada dalam tu. Biasanya kat bahagian bawah service apartment. Cuma yang bestnya, bangunan macam nie, dari segi kemudahan dan kebersihan dan keselamatan sangat  terjaga. Sebab tu maintenance fee dia mahal.

Satu lagi, anda tak boleh nak control siapa yang meniaga kat situ sebab semua dikawal oleh pihak management. 

Flow orang keluar masuk jugak, takkan dapat dikawal sebab kediaman korang dah memang bersambung dengan kompleks membeli-belah dan kawasan komersil.

So, kalau macam tu, ramai la orang yang datang beli belah kat shopping mall bawah servie apartment tu lalu lalang berkeliaran kat situ.

 

Saya nak bagitau, bahawan serviced apartment ni sebenarnya bukan untuk semua orang. Tapi kalau anda tak kisah sangat dengan suasana yang crowded dan suka dengan sesuatu yang convenience (kemudahan), memang senang nak cari barang-barang yang nak dibeli. Sebab turun bawah ke dah shopping complext, atau nak tengok movie, ada panggung wayang kat shooping complext. Semua kat situ.

Tapi bukan semua serviced apartment macam ni bersambung dengan shopping mall. Ada jugak yang tak bersambung dengan shopping mall atau sebarang mana-mana kedai dan business office.

4. KADAR KEPADATAN PENDUDUK YANG TIDAK MENENTU

Hartanah kediaman biasanya dibina berpandukan jumlah unit atau populasi mengikut saiz tanah.

Dan lain pula kalau hartanah komersil. Yang ni pulak dibina mengikut nisbah plot tanah.

Maknanya kat sini, saiz kawasan binaan tu (built-up area) mengikut keseluruhan saiz tanah yang ditetapkan. Ini yang akan tentukan berapa ramai orang yang akan menetap dekat situ.

Sebagai contoh, katakan pemaju dapat kebenaran membina kediaman bagi 1,000 penghuni dalam tanah seluas 1 ekar.

Dengan menganggap 5 orang tinggal dekat tanah seluas 1,000 kaki persegi, developer hanya boleh membina maksimum 200 unit untuk setiap ekar tanah. 

Untuk case lain pulak. 

Katakanlah, developer hantar minta kebenaran untuk membina serviced apartment dengan nisbah plot sebanyak 1:10.

Dengan tanah seluas seekar tadi (anggaran kasar seluas 44,000 kaki persegi), developer tu boleh bina bangunan seluas 440,000 kaki persegi.

Maksudnya, developer dengan senang-senang boleh bina 400 unit apartmen bersaiz 1,000 kaki persegi.

Atau nak jimatkan space lagi, bina unit yang lebih kecil.

 

5. PERBEZAAN DARI SEGI AKTA DAN KEMENTERIAN (PALING PENTING)

 Untuk rumah kediaman, Akta yang terlibat adalah HDA (Housing Development Act (HDA). HDA ini adalah undang-undang yang dibuat untuk melindungi pembeli rumah kediaman di negara kita. Pihak Pemaju wajib patut undang-udang ini dan kalau tidak mereka boleh disaman atau boleh ditarik lesen pemaju mereka.

Walaupun serviced apartment dibina atas tanah komersil, sekiranya bangunan tersebut dikelaskan sebagai hartanah kediaman. Bermakna, pembeli masih lagi dibawah perlindungan akta HDA.

Akan tetapi, HDA tidak melindungi bangunan atas tanah komersil seperti SOFO, SOVO, atau Flexi / Designer Suites dan yang seumpamanya. Mungkin pihak pemaju mebangunkan produk bangunan ini sebagai kediaman yang ada ruang pejabat sekali. Tapi, dari segi undang-undangnya, ia tetap dikelaskan sebagai pejabat atau hartanah komersial dan ia tidak terlindung di bawah HDA.

Jadi, sebelum beli apa-apa, tolong semak dahulu status hartanah dan pastikan hartanah tersebut di bawah HDA. Kalau ada sebarang pertikaian (dispute). nanti lebih senang, sebab ada akta yang melindungi anda.

6. JENIS PERJANJIAN JUAL BELI (SALES AND PURCHASE AGREEMENT) 

Sekiranya hartanah tu bawah HDA, pemaju dan pembeli perlu tanda tangan Perjanjian Jual Beli (Sales & Purchase Agreement - SPA) yang Standard.

Segala terma yang ada dalam SPA di bawah HDA ditetapkan oleh undang-undang, dan tiada sebarang kompromi. Semua orang kena ikut (pembeli dan juga pemaju)

Ini sekiranya hartanah yang ada HDA. Kalau tiada, SPA anda tidak akan mengikut standard yang undang-undang dah tetapkan.

Jangan terkejut kalau semua jenis hartanah kat atas tadi (yang SOVO, SOFO semua tu) SNP dia nampak lain macam (klausa tak sama macam SPA biasa, atau lain-lain).

Sama jugak kalau hartanah tu dikelaskan sebagai pejabat/komersil.

Syarat-syarat yang mengikat developer secara sah dengan undang-undang, semua ada dalam SPA. Kena baca dan fahamkan bebetul. Kalau tak faham boleh minta Peguam SPA untuk terangkan.

Kalau korang nak beli jugak rumah SOVO, SOFO tu, pastikan korang baca dulu SPA sampai habis. Semua ni sebab anda wajib pastikan segala terma dalam SPA tu adil untuk kedua belah pihak.

 

7. DISELIAKAN OLEH KEMENTERIAN YANG BERBEZA

Untuk pembeli kondominium atau serviced apartment yang ada HDA, anda boleh dapatkan bantuan Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) sekiranya ada masalah dengan pemaju.

Untuk yang unit komersial pula, Kementerian mungkin tak dapat nak bantu pembeli hartanah yang beli hartanah yang takde 

HDA.Sekiranya anda ada sebarang masalah dengan pemaju yang membangunkan unit komersil (atau segala unit macam yang saya terangkan kat atas), apa yang biasanya dibuat adalah melalui peguam dan mahkamah. Dan biasanya melibatkan kos yang agak tinggi.

Akhir sekali, jenis hartanah mana yang anda nak beli?

Secara umumnya, pilihan anda mestikan berdasarkan matlamat dan juga strategi anda untuk beli hartanah ni. 

Ada yang beli untuk tinggal, ada yang beli untuk tujuan pelaburan sama ada cash flow atau capital gain. Jadi, buat la keputusan yang bijak. Dapatkan nasihat dari orang yang pakar dan berpengalaman.

Sekiranya anda ingin mendapatkan khidmat nasihat kewangan, boleh click link http://financialcoach.wasap.my.

Aziz Riadi

ShRFP

Senior Agency Manager

Muqmeen Group

www.azizriadi.com.my

www.prubsn.com.my

www.muqmeen.com.my