TIPS HARTANAH - KAVEAT ATAU SEKATAN KE ATAS HARTANAH

Apa itu Kaveat?

Terdapat dua halangan urus niaga yang ditetapkan oleh Kanun Tanah Negara 1965 iaitu kaveat dan perintah larangan. 

Kaveat adalah halangan urus niaga yang terpenting. Kaveat adalah satu bentuk sekatan yang menghalang pemilik tanah daripada membuat apa-apa urus niaga berhubung dengan tanahnya. Ia adalah satu halangan yang dikeluarkan secara rasmi oleh PBN bagi melindungi kepentingan pihak-pihak yang menuntut hak bersabit dengan tanah berkenaan.

Tujuan Kaveat

• Menghalang pemilik hartanah daripada membuat urusniaga.

• Melindungi kepentingan si pemasuk kaveat jika ada kes yang melibatkan kes mahkamah.

• Amaran  menyatakan si pemasuk kaveat mempunyai kepentingan keatas hartanah berkenaan.

Walaubagaimanapun, kaveat ini hanyalah bersifat sementara sahaja dan belum lagi muktamad, ia merupakan tahanan sementara menantikan kata putus daripada pihak Mahkamah.

TERDAPAT BEBERAPA JENIS-JENIS KAVEAT

Umumnya kaveat terdiri dari beberapa jenis seperti:

• Kaveat Pendaftar
• Kaveat Persendirian
• Kaveat Pemegang Lien, dan
• Kaveat Amanah

1. KAVEAT PENDAFTAR

1.1    Kaveat Pendaftar dimasukkan oleh Pendaftar. Kaveat pendaftar dimasukkan atas salah satu sebab berikut:

a)  Bagi mengelakkan penipuan dalam urusniaga seperti pemalsuan (fraud), salah nyata dan salah penggunaan borang.

b)  Bagi melindungi kepentingan-kepentingan seperti :

Kerajaan Persekutuan dan Kerajaan Negeri dari segi tuntutan hutang, hasil tanah tertunggak dan pembayaran balik pinjaman Kanak-kanak, orang kurang siuman atau orang yang diketahui tidak ada di negara pada masa itu

c)   Bagi menjamin pembayaran balik pinjaman kepada kerajaan Persekutuan dan Negeri

d)   Bagi membetulkan kesalahan-kesalahan yang berlaku didalam dokumen hakmilik atau suratcara lain yang ada kaitan dengan tanah dan kepentingannya Sek 320 (1)

1.2  Tempoh Kuatkuasa kaveat pendaftar adalah berterusan selama-lamanya sehinggalah ia dibatalkan oleh pendaftar atas usulnya sendiri atau permohonan daripada pemilik tanah ataupun atas perintah Mahkamah (Sek 321 (3) KTN).

2. KAVEAT PERSENDIRIAN

2.1  Kaveat persendirian boleh dimasukkan oleh Pendaftar atas permohonan berikut :

a)  Mana-mana orang atau badan yang menuntut hak ke atas tanah milik atau kepentingan berdaftar.

b)  Mana-mana orang atau badan yang menuntut ianya berhak mendapat faedah dibawah mana-mana amanah yang melibatkan tanah atau kepentingan

c)   Penjaga atau orang yang mewakili mana-mana remaja yang menuntut sebagai berhak mendapat faedah di bawah mana-mana amanah.

2.2 Kaveat Persendirian bersifat sementara sehingga ianya dibatalkan kerana luput tempoh 6 tahun atau melalui permohonan pemotongan kaveat persendirian atau perintah Mahkamah.

2.3 Pemotongan Kaveat Persendirian (Sek. 326 KTN)

•  Tuan tanah atau pihak berkepentingan berdaftar boleh membuat permohonan pemotongan kaveat persendirian boleh dibuat melalui borang 19H.

•  Notis 19C akan diserahkan kepada pengkaveat.

•  Dalam tempoh 2 bulan dari tarikh notis diterima, pengkaveat hendaklah mendapatkan perintah Mahkamah bagi melanjutkan tempoh kaveat persendirian.

•  Perwartaan dibuat sekiranya notis tidak dapat disampaikan mengikut (Sek 432 KTN).

•  Kaveat akan dibatalkan sekiranya tiada Perintah Mahkamah melanjutkan kaveat diserahkan dalam tempoh 2 bulan daripada tarikh notis diterima atau tarikh perwartaan notis.

3. KAVEAT PEMEGANG LIEN

3.1 Kaveat pemegang lien bertujuan untuk menjamin kepentingan si peminjam ke atas haknya. Permohonan hendaklah disertakan dengan dokumen hakmilik keluaran atau pendua pajakan.

3.2 Kaveat pemegang Lien boleh dibatalkan oleh Pendaftar sekiranya ditarikbalik oleh pengkaveat atau sekiranya Pendaftar berpuashati jumlah wang yang genap masa di bawah lien telah dibayar dengan sempurna atau melalui Perintah Mahkamah.

4. KAVEAT AMANAH

4.1 Kaveat Amanah boleh dimasukkan oleh Pendaftar atas tanah atau kepentingan yang mana telah dinyatakan sebagai dipegang oleh mana-mana orang atau badan sebagai pemegang amanah atas permohonan :

•  Pemegang-pemegang Amanah buat masa itu mengenai mana-mana tanah atau kepentingan; atau

• Orang atau badan oleh siapa mana-mana tanah atau kepentingan adalah mula-mulanya dipindahkan kepada pemegang-pemegang Amanah; atau

•  Orang atau badan oleh siapa apa-apa kepentingan diwujudkan yang memihak kepada pemegang-pemegang Amanah.

4.2 Kaveat amanah akan terus berkuatkuasa sehingga dibatalkan oleh Pendaftar atas permohonan pemegang amanah dan semua orang atau badan yang berhak mendapat faedah dibawah amanah itu.

PERINTAH LARANGAN

Perintah Larangan ialah suatu perintah yang dibuat oleh mana-mana mahkamah bagi melarang seseorang penghutang hukuman (judgement debtor) daripada melakukan apa-apa urusniaga terhadap tanah yang dimilikinya atau kepentingan pada tanah yang dipegangnya (Seksyen 334).

Perintah larangan hanya berkuatkuasa selama 6 bulan dari tarikh ianya dikeluarkan oleh mahkamah. Tempoh perintah ini boleh dilanjutkan oleh mahkamah dan permohonan hendaklah diserahkan sebelum tamat tempoh.

DOKUMEN YANG PERLU DISERAHKAN KETIKA BERURUSAN

Apakah (jenis-jenis) borang yang diperlukan ketika berurusan dalam urusan kaveat ini? Di bawah adalah beberapa perkara dan borang yang perlu disediakan (dan diteliti) ketika berurusan di pejabat tanah (atau SUK) mengikut jenis kaveat.

1. KAVEAT PERSENDIRIAN

i.  Orang Perseorangan/Syarikat Kewangan.
-   Borang 19B yang lengkap diisi
-   Surat Akuan Sumpah
-   Dokumen yang berkaitan seperti perjanjian jual/beli (jika perlu)
-   Salinan fotostat pelan tanah (untuk kaveat persendirian atas sebahagian tanah)

ii.    Syarikat/Pertubuhan
-    Borang 19B yang lengkap diisi
-    Surat Akuan Sumpah
-    Borang 49/Akta Pertubuhan/ Undang-undang Kecil yang disahkan oleh peguam.
-    Dokumen yang berkaitan seperti perjanjian jual/beli (jika perlu)
-    Surat kuasa wakil/nombor rujukan surat kuasa wakil (jika berkaitan) 

Proses untuk menarikbalik sebarang kaveat biasanya memerlukan langkah2 berikut:

- Tarikbalik kaveat menggunakan Borang 19G di bawah seksyen 325 KTN oleh orang yang mengkaveat.

- Bayaran  Tarikbalik kaveat - RM60.00

- Surat Kuasa Wakil - RM20.00

- Pembatalan kaveat menggunakan Borang 19H di bawah seksyen 326 KTN oleh tuan tanah atau pihak berkepentingan yang berdaftar melalui permohonan kepada Pendaftar.

- Bayaran Pembatalan Kaveat - RM60.00

- Bayaran Notis - RM20.00

- Mana-mana individu atau badan yang berkepentingan membuat permohonan melalui mahkamah untuk pembatalan kaveat di bawah seksyen 327 KTN. Bayaran permohonan pembatalan kaveat adalah RM30.00.

Dalam menguruskan masalah berkaitan kaveat ini sebenarnya memang memakan masa yang lama dan menelan kos yang banyak dan bukan mudah apabila melibatkan proses permohonan di mahkamah. Jadi mungkin ada sesiapa yang tidak mahu kes berpanjangan dan mahu penyelesaian segera yang terbaik adalah dengan berbincang dengan pihak yang telah menkaveatkan hak anda dengan budi bicara yang baik supaya menarik balik kaveat tersebut atau menggunakan kaedah di atas. (kaveat persendirian)

2.   KAVEAT PEMEGANG LIEN

-    Borang 19D
-    Dokumen Hakmilik Keluaran

3.   KAVEAT AMANAH

-    Borang 19E
-    Surat Amanah yang telah difailkan di PTG (Pejabat Tanah dan Galian)

4.   KAVEAT PENDAFTAR

-    Surat dari Badan/Agensi Kerajaan (tidak melibatkan bayaran)

5.   PERINTAH LARANGAN

-    Perintah Mahkamah yang telah dimeterai oleh Pendaftar Mahkamah.

6.   TARIKBALIK KAVEAT PERSENDIRIAN

-    Borang 19G

7.   PEMOTONGAN KAVEAT PERSENDIRIAN

-    Borang 19H
-    Borang 49/Akta Pertubuhan/Undang-Undang Kecil yang disahkan oleh peguam.
-    Surat kuasa wakil/nombor rujukan surat kuasa wakil (jika berkaitan)

8.   TARIKBALIK KAVEAT PEMEGANG LIEN

-   Borang permohonan menarikbalik kaveat pemegang lien

Tarik Balik Kaveat

MAKLUMAT TAMBAHAN

Tarikbalik kaveat menggunakan Borang 19G di bawah seksyen 325 KTN oleh pengkaveat.

Bayaran  Tarikbalik kaveat - RM60.00

Surat Kuasa Wakil - RM20.00

Pembatalan kaveat menggunakan Borang 19H di bawah seksyen 326 KTN oleh tuan tanah atau pihak berkepentingan yang berdaftar melalui permohonan kepada Pendaftar.

Bayaran Pembatalan Kaveat - RM60.00

Notis - RM20.00

Mana-mana orang atau badan yang berkepentingan membuat permohonan melalui mahkamah untuk pembatalan kaveat di bawah seksyen 327 KTN. Bayaran permohonan pembatalan kaveat adalah RM30.00.

Untuk maklumat terkini anda boleh rujuk kepada pihak yang menguruskan berkenaan kaveat di Pejabat Tanah di mana hartanah anda berada.